临沂下文！6月1日起施行！

  设立住宅专项维修资金的目的是为保障商品房住宅及其相关公共设施设备的大中修和更新、改造，延长房屋的常规使用的寿命，为维护居住小区的良好环境，保证居住小区设施设备的正常使用创造必要的条件，住宅专项维修资金是“取之于民、用之于民”的一项住房保障资金，又称为“房屋的养老金”。

  答：（一）国家级：《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

  （三）市级：《临沂市物业管理条例》《临沂市住宅专项维修资金管理办法》《关于住宅专项维修资金实行区级属地管理的通知》《关于加强临沂市住宅专项维修资金应急使用有关工作的通知》。

  答：市住房和城乡建设部门会同市财政部门负责全市维修资金的指导和监督工作。

  城市管理、市场监管、消防救援、人民银行等部门按照各自职责，做好维修资金管理相关工作。

  街道办事处（镇人民政府）负责指导、监督业主大会、业主委员会依法履行维修资金筹集和使用，调解处理维修资金管理中的矛盾纠纷。社区居民委员会协助街（镇）做好相关工作。

  答：维修资金实行属地化统一管理，坚持专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。

  答：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

  答：住宅共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般来说包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  答：共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般来说包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、共用排污（水）管道、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  答：建筑区划内符合以下条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分：

  规划上专属于特定房屋，且建筑设计企业销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。

  答：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，应当认定为共有部分：

  （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

  （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

  建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

  答：《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

  （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和整体的结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

  答：《关于调整新建住宅工程质量保修期的指导意见》（鲁建质安字[2022]4号）规定，在正常使用条件下，新建住宅工程以下部位质量保修最低期限作如下调整：

  （一）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，调整为10年；

  （三）电气管线、给排水管道、设施安装，隐蔽部分调整为10年，非隐蔽部分调整为5年。

  其他部位质量保修范围和期限，按现行法规规定执行。保修期限内经维修合格的部位，可由房地产开发（建设）单位和实施工程单位、房地产开发（建设）单位和产权人分别重新约定保修期限。

  答：取得建筑物专有部分所有权的人为业主；或基于与建筑设计企业之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

  业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

  答：业主大会是由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治管理组织。使用、筹集建筑物及其附属设施的维修资金由业主共同决定。

  按照业主大会的决定组织维修资金的归集、补交和续交；协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷。

  有下列情形之一的，由物业管理委员会或社区居民委员会代行本办法规定的业主委员会职责，街（镇）做好相关指导工作：

  答：物业服务人根据法律的规定和物业服务合同的约定，在物业服务区域内，为业主和物业使用人提供建筑物及其附属设施设备的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等提供物业服务，接受业主和业主委员会的监督；发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取一定的措施排除隐患或者向有关专业机构报告；配合街道办事处、乡镇人民政府、有关部门和居民委员会、村民委员会、业委会做好物业管理相关工作。

  答：维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

  （一）依法应当由建筑设计企业或者实施工程单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

  （二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

  （五）规划上专属于特定房屋，且建筑设计企业销售时已列入该特定房屋买卖合同的露台、庭院等部位的维修费用。

  答：维修资金使用申请人是指商品房小区业主大会、业主委员会或授委托的物业服务人。

  答：依据维修资金管理和使用原则，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。

  维修资金使用方式由申请人组织相关业主共同决策认定，街镇、社区居委会指导、监督。

  适用于涉及全体或者部分业主临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造项目。

  答：（一）维修资金使用申请人在社区居民委员会的指导下现场核实情况后编制使用方案，并将使用方案在列支范围内显著位置进行公示，公示时间不少于5个工作日。涉及电梯、消防设施故障的，由相关专业机构出具意见。

  （二）经有利害关系业主表决通过后，维修资金使用申请人将维修资金使用方案、表决结果等材料报维修资金主管部门。材料齐全的，维修资金主管部门应当自受理之日起5个工作日内进行审核。

  （三）维修资金主管部门通知专户管理银行向合同约定维修单位账户划转不超过预算50%的维修资金；也可以按照合同约定，根据工程进度划转维修资金。

  （四）维修资金使用申请人在街（镇）、社区居民委员会的指导下组织工程施工、验收等工作。

  （五）工程竣工验收合格后，维修资金使用申请人应当在列支范围内显著位置公示工程验收情况、工程费用的结算以及分摊情况等，公示时间不少于5个工作日。

  （六）公示期满后，维修资金使用申请人向维修资金主管部门申请划转工程尾款。

  适用于可以提前预见，以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。可以一次表决不超过连续两年的维修资金年度使用计划。

  （一）申请人根据共用部位和共用设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金年度使用计划；

  （二）年度使用计划经业主大会决定或者业主依法表决同意后，报县（区）维修资金主管部门；

  （三）根据年度使用计划具体实施维修项目时，按照维修资金一般使用的规定执行，但不再另行组维修资金应急使用，是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。制度。经业主依法共同决定，可以使用维修资金购买房屋共用部位、共用设施设备保险。

  答：维修资金应急使用，是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。

  适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，有下列情形之一的，可以启动应急使用程序：

  （八）其他危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要实施应急维修、更新和改造的。

  答：出现危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况时，申请人经初步查验确认后，按下列规定办理：

  （一）现场确认：申请人在街（镇）指导、监督下及时组织相关业主、物业服务人、第三方造（审）价机构等代表进行现场勘验，确认应急维修具体部位、范围等事项。涉及电梯、消防设施故障的，由相关专业机构出具意见。

  （二）施工选定：申请人应在社区居民委员会的指导下选聘具有相应能力的单位，进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作，并制定维修方案。

  （三）备案、公告：提交材料齐全的，维修资金主管部门应当自受理之日起3个工作日内完成审核备案，申请人应当将相关公告材料在维修资金列支范围内的显著位置公示不少于5个工作日。公告期内维修资金分摊列支范围专有部分面积占比或者人数占比超过三分之一的业主提出书面异议的，停止应急使用程序，按一般使用程序申请使用维修资金。

  （四）施工、验收：公告的同时立即开展应急施工，并组织物业服务人、利害关系业主等代表对施工全过程进行监督，鼓励委托工程监理。街（镇）可会同相关部门开展指导、监督。工程竣工后，组织对应急维修工程进行联合验收。

  （五）工程决算审核：验收合格后，出具工程决算（审核）报告书；填报《维修费用（应急）决算确认表》。

  （六）公示、拨付：申请人应当将相关公示资料在维修资金列支范围内的显著位置公示不少于5个工作日，并拍照存档。

  公示期满无异议或异议不成立的，申请人提报相关资金拨付材料，县（区）维修资金主管部门于3个工作日内完成备案审核，并通知专户银行将维修资金直接划转至备案的相关维修单位账户。也可以按照合同约定，根据工程进度划转维修资金。

  答：维修资金使用涉及相关业主的切身利益，因此需要通过业主共同表决、决策，表决结果应在物业管理区域内公示，确保业主知晓度。

  维修资金一般使用和计划使用，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  答：业主表决，可采用集体讨论、书面征求意见或者互联网征求意见的形式表决维修资金使用，也可三种方式组合使用。

  采用互联网方式表决的，应当通过住房城乡建设部门建立的电子投票系统进行投票。目前，兰山区、罗庄区、河东区、高新区、沂河新区已开通“爱山东”APP维修资金使用“高效办成一件事”应用，维修资金使用申请人发起表决事项后，相关业主经身份认证后可在线投票表决，并可查询表决进度及资金余额等信息。

  答：维修资金使用申请人发起表决事项后，相关业主经身份认证后可在线投票表决。业主注册“爱山东”app，临沂市分厅，搜索“临沂市维修资金一件事”，点击“业主表决”按钮，在“未表决”模块可查看到待表决事项；点击“待表决事项”模块，选择“同意”或“拒绝”完成表决，在“已表决”模块可查看已表决事项。

  若查询不到“未表决”模块，业主可通过“临沂市维修资金一件事”，通过【业主表决】-“过户”功能查询个人名下不动产信息后，过户更名待表决房屋信息到维修资金系统，待主管部门审核通过后，可进行表决。

  答：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。维修资金一般使用和计划使用时，只要是维修资金列支范围内的业主，无论是否交存维修资金都应当征求意见。

  建议在征求意见的同时加强维修资金政策宣传，督促相关业主及时补交维修资金，保障维修项目顺利进行。

  答：商品房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造费用分摊，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，应当按照下列规定分摊：

  (一)属物业管理区域内全体业主共有的共用部位及设施设备,由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

  (二)属单幢房屋内业主共有的共用部位及设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

  (三)属一个单元内业主共有的共用部位及设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。属单元内一侧房屋业主共有的共用部位及设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

  (四)相邻业主共有的共用部位及设施设备，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

  (五)物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的维修，由车位、车库共用关系的业主按照各自拥有建筑面积的比例共同承担。

  因维修、更新和改造工程产生的鉴定和造价咨询等费用应当计入维修、更新和改造成本。

  答：使用维修资金但业主分账户的资金不够用的需续筹。业主管理规约中有维修资金补交、续交约定的，按照其约定；约定不明的，补交、续交方案由业主委员会拟定并提交业主大会讨论、表决通过后执行，物业服务人应当予以配合。补交、续交后的业主分户账面资金余额不低于现行标准的首期交存额。

  对维修资金余额不足首期交存额30％或未交维修资金的业主，维修资金主管部门通过街（镇）、社区居委会向有关业主委员会发出《关于督促有关业主补交续交维修资金的通知》，业主委员会收到《通知》后督促相关业主及时补（续）交维修资金。相关业主收到补（续交）通知后应及时交存到维修资金专户。

  因业主未按规定交存、补交、续交维修资金，导致延误维修时机，给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失，拒不承担赔偿责任的，业主委员会或者有利害关系的业主，可依法向人民法院提起诉讼，要求其承担相应的法律责任。

  答：业主个人不能申请。维修资金使用申请人是指商品居住小区业主大会、业主委员会或授委托的物业服务人。

  有下列情形之一的，由物业管理委员会或社区居民委员会代行业主委员会职责，街（镇）做好相关指导工作：

  协商不成的，异议人可向街（镇）申请调解，也可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

  答：有以下情形的，应当依法补偿相关业主损失，拒不承担赔偿责任的，业主委员会或者有利害关系的业主，可依法向人民法院提起诉讼，要求其承担相应的法律责任。

  （二）因业主未按本办法规定交存、补交、续交维修资金，导致延误维修时机，给相关业主造成损失的。

  答：维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的资金，只能支付到约定的单位账户中。

  答：中心城区范围内的首期住宅专项维修资金按以下标准交存：未配备电梯的多层房屋每平方米70元，配备电梯的房屋每平方米110元。

  各县维修资金主管部门根据当地实际情况，在本办法规定范围内合理确定、公布每平方米建筑面积首期维修资金交存标准，并适时调整。

  答：建设单位应当与业主在购房合同中约定业主按有关规定交存维修资金，并督促业主交存，任何单位和个人不得代收。商品房的业主应当在办理房屋交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。业主未按规定交存首期维修资金的，开发建筑设计企业不得向业主交付房屋。

  截至竣工交付尚未售出的房屋，由建设单位交存首期维修资金。实行商品房预售资金监管的房地产开发项目，建设单位理应当交存的维修资金可从监管的预售资金中划转。

  答：从2012年1月1日起，业主在办理房屋入住手续前，直接将专项维修资金交存到专项维修资金专户，开发企业不准再代收专项维修资金。

  答：同比个人存款利息要高很多。维修资金实行专户存储，为确保资金安全、保值、增值、收益最大化，主管部门将资金存入专户银行，产生的利息能达到最高上浮上限，其增值收益定期分配到业主分户账，由业主共同决策使用。

  1.登录“支付宝”搜索“临沂市维修资金”，可线上办理维修资金交存、查看电子票据、查询名下房屋维修资金账户余额信息等业务。

  2.登录“临沂市住建局”微信公众号，进入“微住建”“维修资金”模块，经实名认证后，自动获取名下房屋信息，可线上办理维修资金交存、查看电子票据、查询维修资金账户余额信息等业务。

  3.登录“爱山东”，选择“临沂市”站点，搜索“维修资金”，可线上办理维修资金交存、维修资金使用表决、资金过户更名、查询资金账户余额及增值信息。

  若查询不到，业主携带身份证及房屋权属证书等资料到房屋所在地的区维修资金主管部门维修资金科（物业科）或区政务服务中心维修资金交存承办银行窗口进行信息补录后，即可线上交存、查询。

  （二）线下交存、查询。业主持《维修资金交存通知单》以及身份证、房屋权属证书等资料，按通知书要求到相关政务服务中心维修资金专户银行窗口办理交存、查询业务。

  （三）电话咨询。业主可致电房屋所在地的区维修资金主管部门维修资金科（或物业科）咨询，经核实、确认业主相关信息后，告知业主本人维修资金是否交存、账户余额等信息。

  答：房屋所有权转让时，前业主（卖方）应当向受让人（买方）说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明。该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时转移。

  受让人应当持原有维修资金专用票据、现业主房屋权属证书和身份证等到房屋属地维修资金主管部门或相关政务服务中心维修资金专户银行窗口免费办理分户账更名手续。

  答：房屋交易买卖合同属民事合同行为，双方对维修资金如有纠纷，建议通过协商或诉讼程序解决。

  答：我市五区自2021年7月19日起，启用“山东省住宅专项维修资金（电子）专用票据”，同时停用纸质专用票据。

  纸质的维修资金专用票据丢失无法补办。业主可凭房屋权属证等证明材料和身份证到房屋属地维修资金主管部门免费申领“维修资金交存证明”。

  答：物业管理区域已建成交付尚未交存首期维修资金的，应当补交；业主房屋账户内的维修资金余额不足首期交存额30%的，相关业主应当及时续交。

  答：（一）补交、续交维修资金标准。对未交存首期维修资金或余额不足30%的，应补交或续交维修资金。业主管理规约中有补交、续交约定的，按照其约定；约定不明的，补交、续交方案由业主委员会拟定并提交业主大会讨论、表决通过后执行，物业服务人应当予以配合。补交、续交后的业主分户账面资金余额不低于现行标准的首期交存额。

  维修资金主管部门通过街（镇）、社区居委会向有关业主委员会发出《补交通知》或《续交通知》，业主委员会收到《通知》后督促相关业主及时补（续）交维修资金。

  相关业主收到《维修资金补（续）交通知书》后，按要求到相关政务服务中心维修资金专户银行窗口办理交存业务。

  答：物业管理区域内的公共收益最重要的包含利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备做生产、经营、租赁等产生的收益及共用设施设备报废后的回收残值，包含但不限于：

  四是物业服务用房、停车位、会所、游泳池、篮球场、网球场、羽毛球场等租金收益；

  公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于交存维修资金，具体交存比例由业主大会决定。

  答：工商、临商、建设、青岛、威海、齐鲁、华夏、中信、交通、兴业和日照银行。

  答：兰山区、河东区、罗庄区、高新区政务服务中心:工商银行、临商银行、建设银行、青岛银行、威海银行。